Aflossen van je huis - Wel of niet doen?
Je wilt je huis in zijn totaliteit aflossen of wat extra aflossen op je hypotheek? In dit artikel lees je alles wat je moet weten. Elke situatie vraagt om zijn eigen aanpak en wat voor de een gunstig kan uitpakken, kan voor de ander juist een risico met zich meebrengen. De voor jou meest aantrekkelijke manier om je hypotheek af te lossen vraagt om een grondig onderzoek, waarbij we je graag met tips, berekeningen en advies willen bijstaan. Laten we naar de mogelijkheden kijken.
Aflossen met spaargeld
Kom je met je spaargeld boven de vrijstelling in box 3 dan kan extra aflossen van je hypotheek een besparing opleveren. Doordat de spaarrente nu heel laag is, is het rendement van je spaargeld na aftrek van de vermogensrendementsheffing vaak negatief. Dit betekent dat het voordelig is om extra af te lossen op je hypotheek. Let op: Heb je een spaarhypotheek en bankspaarhypotheek dan geldt dit niet.
Spaarhypotheek en bankspaarhypotheek
Voor extra aflossen zijn de spaarhypotheek en bankspaarhypotheek minder geschikt. Bij deze hypotheekvormen is het onder andere afhankelijk van de resterende looptijd (van de polis of spaarrekening) en het rendement dat je (daarop) ontvangt of vroegtijdig afkopen van de spaarpolis of bankspaarrekening voor aflossing voordelig is. Je hoeft over je spaarbedrag geen vermogensrendementsheffing te betalen waardoor je beter een extra bedrag in je spaarpolis of op de bankspaarrekening kunt storten dan extra aflossen op de lening. Om te beoordelen hoe versneld of vroegtijdig aflossen in jouw geval uitpakt, adviseren we je om contact op te nemen met een deskundige waarmee je samen de berekening kunt maken.
Conclusie:
Het is niet in alle gevallen verstandig om extra af te lossen. Bij een (bank)spaarhypotheek kan dit ongunstig uitpakken. Heb je echter nog een restje hypotheek bij een andere hypotheekvorm? Dan kan het slim zijn om dit versneld af te lossen.
Verlagen van je hypotheekrente
Het kan zijn dat je hypotheekrente omlaag kan omdat je in een lagere risicoklasse valt dan je bank nu hanteert. Deze is vastgesteld op het moment dat je de hypotheek afsloot. Als de hypotheek die je afsluit relatief hoog is ten opzichte van je woningwaarde, krijg je te maken met deze risico-opslag. Een hogere of lagere risicoklasse scheelt soms wel 0,5% aan hypotheekrente. Komt de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde onder de circa 90%, dan laten veel banken een deel van die opslag vervallen. De rente daalt dan omdat je in een lagere risicoklasse valt. Kijk daarom eens of je huis meer waard is geworden, of dat je al flink hebt afgelost. Misschien komt de risico-opslag wel te vervallen of kan wellicht omlaag. Je betaalt dan direct minder hypotheekrente wat al snel tientallen euro's per maand voordeel oplevert. Let op: De indeling in risicoklassen verschilt per bank.
Conclusie:
De spaarrente is nu heel laag. Dit kan voor jou een zeer gunstige situatie opleveren. Hoe lager je hypotheek en hoe hoger de WOZ-waarde van je huis, hoe voordeliger het is om af te lossen.
Extra aflossen
Hoe meer je schuld van je woning is ten opzichte van de waarde woning, hoe hoger het risico voor de bank is. Daarvoor rekent de bank een extra rentepercentage, genaamd risico-opslag. Je kunt voor een lagere risico-opslag zorgen door extra af te lossen, zodat de schuld minder wordt. Denk je eraan om extra af te lossen, let dan goed op de voorwaarden. Los je gedurende de rentevaste periode meer af dan volgens je voorwaarden boetevrij is toegestaan, dan kun je namelijk te maken krijgen met een boete. Het boetevrije deel bedraagt minimaal 10% van de oorspronkelijke hoofdsom van de hypotheek. Heb je een standaard hypotheek zonder uitgeklede voorwaarden, dan kun je vrijwel altijd boetevrij aflossen bij overlijden, bij de verkoop van je huis, aan het einde van de rentevaste periode (op de renteherzieningsdatum) en als de huidige rente hoger is dan je contractrente. Ook als het geld een schenking is van je ouders hoef je geen boete te betalen.
Conclusie:
Extra aflossen levert in de meeste gevallen extra voordeel op, maar let goed op het boetevrije deel.
Een kleine hypotheek meteen aflossen
Meteen het hele bedrag aflossen bij een kleine hypotheek levert al gauw flink voordeel op. Dat zit zo: als je een eigen woning hebt bouw je een vermogen op en daarmee profiteer je meer van je woning dan iemand die huurt. Voor het bezit van een woning moet je daarom een bedrag optellen bij je belastbare inkomen: het zogenaamde eigenwoningforfait. Is je hypotheekrente lager dan je eigenwoningforfait, dan heb je geen voordeel meer van de hypotheekrenteaftrek. Het levert dus een flink voordeel op als je de hele hypotheek aflost.
Conclusie:
Meteen aflossen levert meteen flink voordeel op. Let wel op dat je aflost met spaargeld dat je kunt missen. Heb je over een paar jaar een nieuwe auto nodig, dan kan extra aflossen ongunstig zijn. Je moet dan misschien een lening afsluiten om die auto te kunnen betalen.
Tot slot nog 2 tips
- Besluit je extra af te lossen, doe dit dan voor 1 januari. Hoe lager je spaarsaldo, hoe minder vermogensbelasting je betaalt.
- Je kunt door af te lossen mogelijk ook recht krijgen op zorgtoeslag. Door je spaargeld in je huis te stoppen kan je onder de vermogensgrens uitkomen, waardoor je recht krijgt op deze toeslag. Je kunt hier de zorgtoeslag berekenen.